다가구주택 매매 계약 후기

오늘 다가구 건물 계약서를 쓰고 왔다.

이전에 임대를 위해 아파트를 매입하고, 1년 조금 넘게 운영하고 얼마전에 팔았는데.

팔면서 양도소득 신고를 하려고보니 여러가지들을 그때그때 기록에 남기면 좋았을걸 하는 생각이 들었다.

아기 키우면서 바쁘다는 핑계로 미뤄두었던 블로그를 다시 해보고자 한다.

 

오늘은 계약서를 쓰고 왔으니 이것에 대해 쓰자

계약서를 쓰기전에 우리가 원하는 특약사항을 미리 적어 중개인에게 주었다.

중개인은 그 특약사항을 미리 매도인하고 상의하여 왔고, 계약전에 그 부분에 대해 다시 이야기했다.

아래는 우리가 작성해간 특약사항.

1.     세대당 선불임대료, 대출이자 및 관리비, 제세공과금, 기타비용(인터넷, 용역청소, 엘리베이터 점검관리비 등)은 잔금일 기준으로 일할 계산한다. 2.     각 호실별 미납 된 월세는 잔금날 기준으로 매도인이 정리한다. 3.     현시설물 상태의 계약이나 향후 6개월간 원룸내외부 중대하자(옥상누수, 외벽수리, 세대누수, 계단타일 및 벽면타일, 세대보일러고장에 대한 보수공사 또는 기본제공 옵션의 수리가 불가한 경우)가 발생 할 경우, 하자담보책임을 적용하여 매도인은 이를 수리해주기로 한다.(단, 입주민의 부주의로 인한 파손, 노후화로 인한 상황은 제외한다.) 4.     각 호실 타입 별 옵션 및 최근 1년간 수리내역 및 업체 정보를 제공한다. 5.     각 세대별 계약 날자 및 특약사항, 보증금과 월세내역을 제공한다. 6.     각 세대별 묵시적 갱신 등이 있는 경우 잔금일 전까지 명시적 갱신 혹은 재계약서를 작성 후 매수자에게 인계한다. 7.     대출승계 등 문제로 인해 인계가 불가 할 경우 위약금 없이 계약은 파기한다. 8.     매도자는 잔금일 전까지 XXX호의 전세전환(5000만원/10) 및 주인세대(15,000만원/10) 전환 후 인계한다. 9.     잔금일 이전 세입자에게 요청받았던 문제 및 불편사항은 해결 후 매수자에게 인계하며, 미해결된 문제로 인한 비용부담은 매도자가 지불한다. 10.   지난 6개월간의 월세 입금 내역을 제공한다.

가장 협의가 어려웠던 부분은 3번항목이었다.

계단타일이나 벽면타일이 금간 부분은 6개월 이내에 발생한 부분은 보수를 해주겠다고 했다.

그러나 누수에 관한 부분은 6개월의 기간이 부담스럽다고 했다.

이 원룸은 준공년도가 2015년인데 옥상누수와 세대누수의 이력이 있다.

우리는 이런 계약이 처음이라 이정도 연식이 되면 원래 이런건지, 이 건물이 하자가 심한건지 모르겠다.

옥상은 방수를 새로 한번 했다고 했고, 세대누수는 최근에 발생하여 수리했다고 했다.

옥상누수는 여러차례 문제가 있던 모양인지 같은 부위가 계속해서 크랙이 간다고 말했다. 잔금일 전에 방수천을 덧대어 시공하겠다고 하셔서 그렇게 하기로 하고 잔금 후 3개월로 협의했다.

세대누수는 303호 온수쪽이었는데 남편이 보수공사를 한 업체와 통화해서 상황을 듣고 알겠다고 했다.

건물 파이프라인이 PE재질인데 시공할때 라인의 밴딩정도나 기술에 따라서 내구연한이 줄어들 수 있다고 했다.

세대누수도 처음에 매도인은 1개월을 이야기했는데 3개월로 협의했다.

 

6번 항목의 경우는 잔금전에 세대마다 재계약서를 쓰는것이 임차인들에게 불안함을 야기할수 있다하여 항목을 삭제하기로 했다.

추후에 잔금을 치른 후 묵시적갱신한 임차인들과 새로 계약서를 쓰면 될 것 같다.

걱정은 새로 계약서를 쓸 때 계약을 파기하면 어쩌나 하는 것인데, 

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.] 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

이런 항목이 있어 3개월간 새 임차인을 구하면 될 것으로 생각된다.

그럼에도 걱정은 보증금이 큰 전세 쓰리룸 세대가 21년 4월에 계약만료되었지만 계속해서 살고 있는데 이 임차인이 계약을 해지하게 되면 큰 문제다. 이것은 우선 임차인과 미리 연락하여 잔금일과 동시에 그 분과 새로 전세 계약서를 쓰는 것으로 정리했다.

 

계약서를 쓰고나니 뭔가 진짜 저지른 것 같다. 시간날때 이 건물 계약하기 전까지 알아보았던 것들을 정리해서 써야겠다.